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やはりオーバーローンは厳しい
(※自己資金ゼロで物件価格の他に諸経費分もローン)

ご相談者様は新婚さんで新居にと新築マンションを購入。売れ残りのマンションの為、業者に無理な住宅ローンを組まされ購入させられたケースでした。実際には自己資金ゼロだが書類上は手付金や中間金が支払われているような細工がしてある・・・）

新居のマンション購入して一年程してご主人様が腰を痛められ、長期でお仕事を休まなければならなくなり、休むとその分収入が減るお仕事だった為、住宅ローンもお支払が難しくなり、ご相談くださいました。

その時には既に住宅ローン借入後に借り始めたカードローンの任意整理もされている状態でした。

任意整理中ということもあり、弁護士さんにもご紹介し受任していただきました。

債権者との打ち合わせをし販売開始しました。
まだ新築未入居のお部屋(売残り住戸)も在るくらいなので販売条件が悪くて、お問い合わせやご案内も少なくギリギリ半年近くかかっての成約になりました。もう少し遅くなれば競売になっていたのです。

ようやくお引越し先のご紹介をし始め、数件ご紹介いたしました。気になったお部屋に申し込みをし保証会社の審査をしてみたら否決で返ってきました。住宅ローンを延滞し任意売却をするということは、金融機関のリストに載ってしまっているということなのでおそらく8割方の保証会社の審査は否決されると思われます。

結局お住まいは知人の方の知り合いのアパートを借りられ、お引越されました。

売却後は残債が残りました。
自己破産はされずに毎月わずかでも返済続けていくということでした。

自己破産される方、されずに毎月返済を続けられる方、それぞれです。
手続きの料金(同時廃止)およそ35～40万円と毎月の返済金額を比べてしまうと歴然として判るのですが、毎月コツコツと返済される方も多いのも事実です。毎月1万円の返済で3年で36万円、残債の金額が多ければあと何年返済になるのかと計算すればおのづと判るでしょう。それでも返済を続けられるのは何か強く思うことがあるのだと考えております。

任意売却の相談室 ＞ 取引実績 ＞ オーバーローンで新築マンション購入②

東日本大震災の影響で住宅ローンが払えなくなり、自宅を任意売却に。

好意にしていただいている弁護士先生よりご紹介頂きました。ご相談いただいたときは既に自己破産の手続きを相談されていました。

ご相談者様は建築やリフォームを会社として営業されていました。それまでは順調にお客様を増やされ、軌道に乗りさぁこれからと思われていた中、あの震災が起こってしまったのです。

あの時は流通網もやられ、あちこちで倉庫の資材も流されて、至るところで物不足。いつ資材が来るかわからない、いつ完成するかわからない、工期がどれくらいもわからない状態でした。

予定通りに出来なくなり、お客様に迷惑掛かるので、新規請負も請けられなくなってしまったそうです。ご相談者様も住宅ローンもあり、事業の運転資金の返済や下請けさんへの支払いもあったので、当初は貯蓄を崩して回していたのですが、先が全く見えてこないので弁護士さんに相談されたようです。

金融機関と打ち合わせをし、売却開始しました。

暫くしてお客様が見つかりました。

実は、お付き合いのある方にご自宅を買ってもらい、そこに賃貸借で借りて住むという素晴らしい形でした。お引越しせずにそのままお住まいになる。引越しの費用や手間もいらない、近所の方々にも全く知られない。現在でいう「リースバック」ですね。

今直ぐには買い戻しは難しいですが、ローンが組めるようになる7~10年後にチャレンジするということも可能ですから･･･。

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先日、ご相談者様より連絡がありました。

個人ではまだ住宅ローンは組めないが、良くしてくれる信用金庫さんにて会社を認めてもらえ、法人名義で融資してもらえるとのことで、それを手伝ってほしいと。

お電話いただいたときは本当に嬉しかったです。実は自宅売却後もリフォーム等もいろいろとお仕事でお付き合いさせていただいていましたし、とても誠実でいい方ですので。

売買契約書等の書類の作成と登記手続きをする司法書士の紹介をさせていただきました。無事引渡しが終わった後、ホッとされていたのが印象的でした・・・。

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やはりオーバーローンは厳しい
(※自己資金ゼロで物件価格の他に諸経費分もローン)

新築マンションの売残りを売り付けられたと言っていいご相談者様の話でした。特に悪質な方法で。

ご相談いただいたのは奥様からでした。
この時には既に2ヵ月ローンが遅れておりました。

小さなお子様と奥様の3人家族、ご主人もまだ若く20台前半、お仕事も長続きしない方(奥様曰く)のようでしたので、新築マンション購入後しばらくして転職。ご相談いただいたときは正規雇用ではなくアルバイト的なお仕事でした。奥様もお子様が小さいので保育園に通っている間のパートはされているのですが、ローンの返済額には全く足りなかったようです。

直ぐに金融機関に連絡し、販売を開始しました。
所在は山手線の駅から徒歩圏ですので引合いは多かったのですが、売出したばかりの当時は債権者との折り合いも合わず、暫く苦戦しました。

利便性の良い立地が禍し｢投資目的｣のお客様が多く、購入申込希望価格が厳しい（低い）ケースが続きました。

ようやく債権者との折り合いが付いたのが、付き合いのある買取業者でした。

ここから、お引越し先のお手伝いが始まりました。
が、ご夫婦でご相談され、今までの一連の事からご家族が別々に暮らすことになってしまいました。
奥様とお子様はご実家へ、ご主人もご実家にそれぞれ戻られました。

その後はご連絡もなく、お便りもないので分かりませんが、お元気にしていてほしいものです・・・。

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ご夫婦で合算で年収1200万円程の家庭にも住宅ローン延滞の可能性が・・・

ご相談いただいた方は、共働きの家庭でした。
お子様は大学生卒業された長男さんと4年生在学中の大学生でした。

ご主人は公務員、奥様は医療機関にご勤務され、ご夫婦合計すると1200万円程のご収入が有りました。
なぜそんなに収入が有って、我々に相談いただいたのかがお話を伺っていて解りました。

長男さんが大学入学する時までは何にも不安に思うことも無く普通に暮らしていました。
もちろん受験対策のため学習塾の費用はかなり掛かりましたが、それなりの蓄えもあり、次男の大学入学までは普通に生活していました。

あるときにいくつかの災難が重なりました。
1.自宅が雨漏りをし、修復にかなりの費用がかかってしまったこと数百万円単位。
2.ほぼそれと同時にお父様が体調を崩し、かなりの医療費が掛かってしまったこと。
3.その心労がたたり奥様が体調を崩し、お仕事を長期で休まなくてなならなかったこと。

これらの事が重なり一時的にかなりの借入をしてしまったため、住宅ローンや学費、一時的な借入の支払いが厳しくなってしまったため、私共にご相談下さいました。
その時も奥様はしばしば体調が悪くなられ、お伺いする日を改めることも多々ありました。

売却活動はその後、直ぐに進めました。
数件ご案内がありましたが直ぐには決まらず、販売開始から時間的には5か月位でお客様が見つかりました。

その後、お引越し先の選定のお手伝いもいたしました。こちらは直ぐに良いところが見つかり、無事にお引越し出来ました。
また残債に関しては弁護士さんをご紹介させていただき、法的に処理されたと伺っております。

ご相談者様も律儀な方でしたので、自己破産はされず、きちんと支払っておられるようです。

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親子間売買で自宅を売却しなくて済みました。

ご本人様でなく、お嬢様からのご相談でした。

ご両親は洋服製造のお仕事をされていましたが、どんどん安い海外勢力に圧され、経営状況が厳しくなり、取引信用金庫にも返済額の見直し等をお願いしながら、なんとかやって来たのですが、一向に状況は変わらなかったのです。そのうちにお父様が倒れられ、お母様から現状を打ち明けられて、ご家族でご相談いただき、私共へご相談いただきました。

お嬢様はご両親の状況を詳しくまでは知らなかったのですが、仕事が上手行ってないことは雰囲気からご存知だったようです。
状況をお伺いすると、住宅ローンも含め事業資金のお借り入れも信用金庫へ返済もリスケジュールをしてもらっているが、それも遅れがち。生活の為にカードローンからの借り入れも、外注先への未払金等を含めるとかなりの金額･返済額になっていました。

今後の返済もちょっと難しいのは明らかなことと、外注未払金等も多かったので、弁護士さんをご紹介させていただきました。

お父様が倒れられているなか、自宅を売却してお引越しなんて考えられる状況ではなかった事と、義理の息子さんから僕達で買えることができれば、引越もしなくて良いのではないか。
また、ご自宅を登記簿確認したら鉄骨造の4階建てで何故か区分所有になっていまして、都市銀行の一般的な住宅ローンの融資がつかない物件ということ、一般のお客様向けの物件ではないということから、お嬢様ご夫婦からの申し出も考えると親子間売買で行かなければ難しいなと思いました。

但し、債権者が了解してくれればですが･･･。
親子間･親族間では駄目だという債権者も多いのです。

お嬢様ご夫婦にはそんな大きな現金も無いため、親子間でも融資してくれる金融機関をご紹介しました。
信託銀行系の100%出資の金融機関が有りますのでご紹介いたします。

なんとか相談先の金融機関(物件の評価の問題)と弁護士さん(抵当権の抹消金額の問題)にも頑張っていただき、親子間で売買することか出来ました。

その後、お父様のお加減も徐々に善くなり、元気にやっておられます。
事務所兼作業場にしていた1階はテナントとして貸し出され賃料収入も得られています。

先日はお客様もご紹介いただき、ご家族も増えて賑やかになったとお伺いしております。

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離婚した元夫の連帯保証人になっていたため銀行から督促状が届いた！！

数年前に離婚した元夫がへ返済を滞らせたため、銀行から返済を求める督促状が届いてしまった。それも一括で返済の。

びっくりされてご相談いただけました。
ご相談者様は当時住宅ローン借り入れの際、収入合算だけと思っていて、連帯保証人になっていたことを認識されておらず、新築マンションを購入されました。
その後は事情があり離婚され、今はそれぞれ別々の家庭をお持ちになり生活されておられます。

連帯保証人になってしまっていると、離婚しているのでこれを外してほしい、誰かに変更してほしいということは出来ないのです。

それに見合う相応の方を連れてきてお願いするか、ましてや督促状がくるような状態ではそのお願い自体も受け付けてもらえなくなるのです。ご相談者の方には、誠に申し訳ありませんが、ご返済いただくか、弁護士さんに依頼して法的に払えない手続き(自己破産)をしていただくか、元夫にお支払いいただくしかないとお話しました。
元夫にはもちろん払えるわけもなく、ご相談者様のお父様も頭を悩まされましたが、新しい家庭での生活の中まだ残債も2500万円(マンションの査定価格は2000万円)ほどあったため返済は難しいと、残るは弁護士に相談ということでご紹介させていただきました。

当該マンションの売却はお手伝いさせていただくことになりました。

所有権名義の元夫に連絡し話を伺ったら、現在賃貸で第3者に貸されている事を知りました。

元夫は地方で新しい家族と暮らしており、当該マンションの賃料ではローンが払えないため、少ない預金から持ち出しで払い続けていたが、次第に預金も無くなり、今の状態に至ることを聞きました。
また元妻(ご相談者)にとても迷惑かけたこと、今後督促がいかないようにするにはどうすればいいか等をとても心配されていたのが印象的でした。
債権者である住宅債権管理回収機構には賃借人がいることを説明し、一般のお客様向けに販売は難しいこと、賃借人に購入してもらうのが一番いい事を提案しました。

賃借人に経緯を説明し、ご協力願う旨をお願いしたのですが、急な話のため賃借人様も当初の回答は「買えませんし出てもいきません」という感じでした。

賃借人付中古マンションの販売は投資家しか検討できませんので、価格も相場よりもぐっと下げて募集しないといけないのですが、債権者からみれば物件評価額が基本ですので、しばらくは状況がなにも進展しませんでした。

しばらくして賃借人様から連絡があり、息子さんでローンが組めれば検討してもいい旨の返答をいただきました。

勤続が短いことや若いため収入面でも厳しいかと思われましたが、またその旨も債権者側にも相談し、若干金額も交渉いただきなんとか成約に結び付けることができました。

元夫様は決済時(引渡し時)に上京される旅費もなんとか捻出することも大変だったようですが、無事に済んでホッとされていました。

売却後の残債については、もとよりご相談されていた弁護士さんにお任せし、少しずつお支払いされているようです。

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元公務員の方からのご相談でした。

在職当時によくある税金対策に投資用ワンルームマンションを購入

退職後にその不動産ローンが負担になりご相談いただきました。

当時は収入も安定し良かったため、かなりの所得税に対する税金対策でワンルームマンションを購入するのがステータスというか同僚の中では当たり前でした。

当時はローンの支払いよりも家賃(家賃補償額)が多かったため何にも問題はありませんでした。

但し、入居者退去後は新規入居者募集につきすぐに新規入居者が決まらず、細かな契約条項には状況に応じて補償家賃額は変動がありますというような条項が入っているため、年々補償家賃は下げられ、家賃収入が入るよりもローンの支払いだけが毎月の支払いだけが多くなってきてしまい、気付けば持ち出しが多くなってしまいました。間もなく支払いが厳しくなってしまいました。

今になってみれば逆に税金対策というより不良債権というお荷物になってしまいました。

今後の先行きの判断が直ぐにできたので、私共にすぐにご相談いただけました。
賃借人の居るままオーナーチェンジ物件として売却するようにすすめました。もちろん債権者にも打ち合わせしながら。

遠方にお住まいの事もあり、即弁護士さんにご紹介させていただきました。

その後は都内の弁護士さんが売主代理人としてお手続きされるようになり、都度上京をお願いすることも無くなりました。

実際に物件は2軒あり同じマンション内の違うお部屋、ローンの借入先も違っていたため対応もそれぞれに。販売価格の決定から進捗状況の報告等、大変でした。しばらくすると1軒はお客様が直ぐに決まり、条件の交渉等に入りました。
もう1軒はちょっと時間はかかりましたが、なんとかお客様も決まり、無事に両方成約し引渡しできました。
居住用ではないため、住み替え先の手配やお引越しまでお手伝いすることも無かったので、あとは弁護士先生と残債についての話し合いをしていただきました。

今は心機一転、お蕎麦屋さんを営んでいらっしゃるようです。

任意売却の相談室 ＞ 取引実績 ＞ 節税対策だった投資用ワンルームマンションの任意売却

ご本人ではなく息子さんからご相談いただきました。
息子さんといってももう40代後半、ご本人は70代の年金受給者でした。

50代で新築マンションを購入、その当時は勤務先の経営状況が悪くなるとは検討もつかなかった頃でしたが、次第に状況が悪くなり店舗数も縮小し、ボーナスも無くなり、毎月の給与も手当てを削られましたが、まだ住宅ローンの支払いは問題なく支払いもできていました。

住宅ローンは住宅金融公庫のゆとり返済と言われる11年目以降の返済額の増えるものでした。

勤務先の状況はますます悪くなり、定年までは勤務できましたが、その後の勤務延長(嘱託制度による)は叶わず、定年退職という形になりました。勤務先からはわずかですが退職金も支払われました。

但し、毎月の返済はなくなりません。

ご本人も正社員としての再就職は難しいためアルバイトを探し、奥様もパートを探して働きに出るようになりました。
ですが、アルバイトとパートの収入では住宅ローンの返済はなんとかできたとしても生活費までは回らない状態が続きました。
そこで、クレジットカードに付帯しているカードローンに今回だけと手をつけてしまったのです。
使ってみると便利なため、度々利用してしまい、今度はこちらの返済もしなくてはなりませんでした。

こうなると、もうどうにもなりません。

生活はしなくちゃいけないですし、キャッシュカードのように便利なため、生活費としてどんどん借入していくようになってしまいました。

今までご夫婦のみであれこれやってこられたので、子供たち等、他の誰にも相談されておりませんでしたが、奥様がパートで働きに出られる等の今までの状況とは違う様子に別にお住まいであれ、お子様方が気付かれたのです。それで、私共にご相談いただけました。

ご相談いただいた時には既に2か月分ローンが遅れておりました。

早急に対応し、金融機関・保証会社からの通知に備えました。状況を説明し任意で自宅を売却し返済する旨を伝え、売却をスタートしました。

売却期間はおよそ3か月位かかり、ようやくお客様が見つかりました。

引渡しも通常の取引と何ら変わらず1ヶ月半いただけ、その期間でお引越先を探しました。
勿論お引越先まで、私共でお世話させていただきます。

ご年齢が高齢ということもあり、賃貸物件探しも大変でした。

年齢だけで断られたり、家賃保証会社の年齢制限が70歳までだったりで、かなり苦労しました。
ですが、いい大家さんに当たり、無地にお引越先も見つかり、お住み替えすることができました。

売却後にローン返済するも、残債は残りました。

自宅売却後、大部分のローンは返済できたのですが、一部返済は残りました。
平成10年位までの物件もしくは頭金なしで購入された方はどうしても残債が残ってしまうでしょう。

この残った残債についてもアドバイスできます。

但し債権者とはやり取りができないため(私共にはその権利がないため)、必要なら(と思われたら)弁護士さんを紹介いたします。
特に今回は住宅ローン以外の借入もいくつかあったため、弁護士さんを紹介しました。
但し、今回のご相談者様は自己破産はされなかったようです。
「借りたものは出来る限り返さなきゃ」という思いが強かったのだと思われます。

今では毎年年賀状をいただき、お元気にされています。

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