任意売却の相談室

ローンを支払うだけで生活に余裕がない!家族旅行も行けない。一度ローンを清算して新たなスタートを

住宅ローンのご返済は大丈夫ですか?
無理していませんか?
住宅ローンの返済に困ったら、競売になる前に「任意売却」で解決。
一人やご夫婦のみで抱え込まずに、思い切ってご相談を。
適切なアドバイスをさせていただきます。
延滞が続いている方は、すぐにご相談ください。
ご相談はもちろん無料です。


チェーン店仲介業者で10年位かけて数十組のお客様をお手伝いしてきました。
本当にいろんなケースがありました。
リストラに遭ったり、収入が減った方が一番多かったですね。他には、当該物件にお住まいでないのに住宅ローンの支払いは残っていたり、ご夫妻ともある程度のご収入が有っても様々な要件が重なり住宅ローンが払えなくなったり、節税対策の投資用マンションがお金を生むどころか支払いが逆転して持ち出しが多くなったり、親の住宅ローンを息子・娘が親子間売買をして住まいを守ったり・・・。
本当に様々でした・・・。
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あなたはどれにあたりますか?

● リストラで会社をやめ、住宅ローンが返済できず、催促状などが届いている。
● 給与が下がり残業代もなくなり、住宅ローンが滞り始めた。
● 住宅ローンの返済にカードローンや消費者金融から借りてしまい、その返済が大変なことに。
● 不動産・自宅等をお持ちの自営業の方で、事業資金等の借入金があり、返済に困っている。
● 競売を申し立てられている。
● 別れた配偶者の保証人になっており、本人が滞納し始め、自分のところにも催促状が届いた。

≫ 何もしないで時が過ぎるのを待っても何も解決しません。そのままにしていると法的に処理されて競売を申し立てられてしまいます。≪


1⃣「任意売却」とは、

債務者(住宅ローン等の借入者)と債権者(各金融機関等)との合意のもと、債務を整理して不動産を任意に売却することです。
もちろん住宅ローン等の支払いが困難になった(またはなる)場合を前提とします。債権者が不動産を差押え、競売の申し立てをする際、競売で処理される前に債権者にお願いして一般販売をし、売却することです。
債権者側のメリットもあり、あなたにとってもメリットもあります。

任意売却と競売はどう違うのでしょうか。任意売却は主に金銭面で債務者と債権者の両方にメリットが多くお客様の状況にもよりますが、精神的にもプライバシー等の面から見ても非常にメリットが多く効果的です。

①「任意売却」 と 「競売」 の違い

● 金銭面
「任意売却の場合」 通常の市場に近い価格帯で取引できる為、相場で取引できる。⇒ 残債が少なくなる。
「競売の場合」机上での価格設定になるので市場価格と大幅な差が出る場合が多い。⇒ 人気のエリアの場合は割といい金額で落札されることもあるが、一般的には相場よりも安くなるため残債が多くなる。。
● 精神面
「任意売却の場合」 通常の取引と同じなので、近隣には普通の住み替えと思われる。⇒ プライバシーが守られる。
「競売の場合」 裁判所に公示される為、債権者が尋ねてきたり、入札を試みる業者がうろつく。⇒ 近隣に知られてします。
● 引越面
「任意売却の場合」 通常の取引と同じ為、希望を言える。⇒ 引渡し時期を相談できる。
「競売の場合」 落札後は他人の家。⇒ 即、立退きを迫られることもあります。
● 債権者とのやり取り
「任意売却の場合」 債権者とも話し合いをしてきている。⇒ 残債務の支払いに関しても柔軟に対応してもらえる。
「競売の場合」 債権者ともほぼ話はしていない。⇒ 残債の一括請求を迫られることがある。

② 万が一 「競売」 になってしまうと

● 相場よりも大幅に安い価格で売却されます。
競売は任意売却より残債務が多くなる可能性が高いです。
自己破産をしない限り、残った債務の支払義務は残ります。
● 引越し代はもらえません。
立ち退きを余儀なくされた場合、引越し代はもらえません。
● 裁判所の公示等で競売になったことが知られてしまいます。
入札を試みる人たちが周辺をうろつくことも重なり、ご近所の方に知られてしまいます。
● 即、立退きを迫られる恐れがあります。
競売で落札された場合、「即、立ち退いて欲しい」と言われる事があります。その際には立ち退かなくてはなりません。

③「任意売却」 することのメリット

● 価格 ⇒ 市場価格に近い価格で販売できます。競売では相場の30%~70%の価格になります。
● プライバシー ⇒ 競売ではないのでご近所から通常の住み替えだと思ってもらえます。
● 引渡し ⇒ 通常の取引の為、「すぐに、出ていけ!!」ということはありません。余裕を持って計画できます。
● 残債等 ⇒ 任意売却の為、売却後の債務整理も柔軟に対応してもらえます。競売と違い、高く売れて住宅ローン残高も減り、ながれも通常の売買と同じですので、引っ越し先を探す時間も比較的取れます。
● 金銭面 ⇒ 売却までローンやマンション管理費等の支払い(他の借入がある場合はそれも)はしなくてもいいですので、その間お引越し費用を蓄えましょう。

④ デメリットも・・・

任意売却をすると通称「ブラックリスト」に載ってしまいます。
でも任意売却したから載るのではなく、住宅ローンを3ヶ月滞納した時点で、もう既に登録されてしまうのです。


2⃣「任意売却」に要する費用・料金について

< 相談料・コンサルタント料のようなものはいただきません>
任意売却・実際の取引にかかる費用を貴方から頂くことはありません。
仲介手数料(売買価格×3%+6万円+消費税)は、債権者より売買代金の中から配分されます。
高額報酬を請求するような業者もあるようですが、私共は上記報酬のみですので、ご相談者様からは頂いておりません。
私どもは弁護士・司法書士とも違います。
相談料・コンサルタント料なども頂いておりません。
ご相談は何度でも結構です。ご納得いただけるまで何度でもお電話下さい。

■ 諸費用・経費

上記のとおり売却時仲介手数料は債権者より売買代金の中から配分されますので実質0円です。
司法書士等に払う経費・費用も、基本的に売買代金の中から配分されます。貴方からの持ち出しは原則としてありません。
マンションの管理費等も売却代金の中から配分され、清算されます。
但し、売却のために必要な身分証明書(住民票や印鑑証明書)の取得・発行費用や書類の送料等は別途ご負担いただきます。

■ 引っ越し費用

引越しに要する費用や次のお部屋を借りる費用は用意しておく必要があります。交渉によっては出していただける債権者もあります。
また何らかの方法で、それに見合う分の費用はご用意できるように努力いたします。


3⃣ 親族・親子間売買について

親子・兄弟姉妹・親戚・友人との間での任意売却・売買は可能か?
> 可能です。
基本的に銀行等からの住宅ローンの借り入れが難しいのが実情ですが、ご相談いただく内容・条件等によりご融資先の金融機関のご紹介をさせていただきます。
既に何件ものご融資をご紹介させていただいており、実績も多数あります。

*ただし「住宅ローンのみ」のご紹介はできません。

息子さんや娘さんに協力してもらい、支払い能力があれば自宅を守ることもできるのです。思い出深い我が家を、家族親族みんなで守りましょう。


4⃣ 任意売却のながれ

① 任意売却の相談窓口に相談(債務状況等確認) > ご不安なことは何でもご相談ください。後々内緒にしていることがあると手続きができなくなることもあります。隠さずにお話しください。

② お客様の状況確認と物件調査 > 通常の売却時と変わりません。ご自宅の物件の評価し売却想定価格を査定します。

③ お客様と私共の間で物件の販売契約(専属専任媒介契約)を結びます。 > 媒介契約には3種類ござますが、任意売却の際は専属専任媒介契約でお願いしております。

④ 住宅金融支援機構・銀行へ書類の提出 > このころには住宅金融支援機構や住宅ローン保証会社から代位弁済の連絡等が届いている頃です。ご相談者様より家を売却して返済する旨を住宅金融支援機構や保証会社に伝えて頂きます。また私どもが販売活動する旨を住宅金融支援機構・銀行に伝え、査定価格を提示します。

⑤ 住宅金融支援機構・債権者側より「売出価格」が決定されます。 > 売出価格は個々によって異なります。通常は相場からスタートしますが、相場よりも高いこともあります。

⑥ 販売活動の開始 > インターネット広告・ホームページ等へ積極的な販売活動をしていきます。通常の不動産販売活動と同様にしていきます。お問い合わせがあれば内見をお願いをいたしますし、お問い合わせが少なければ売出価格を下げて販売していきます。通常の売却活動と同じです。

⑦ 購入希望者が発生 > 引渡し条件等も通常の取引と同様に交渉します。引渡しも直ぐに出て行ってほしいとかはありません。通常1か月から2か月後の引渡し予定で、その間にお引越先を探していきます。

⑧ 配分表の作成 > 抵当権全額抹消の協議・応諾いただける「配分表」の作成。

⑨ 購入希望者と売買契約の締結 > 売買契約締結後はお引越先の物件見学等をしていきます。まだ決定はできません。

⑩ 債権者との合意 > 抵当権の抹消応諾・差押えの解除応諾。応諾いただけない場合は締結済みの売買契約も解除されることになり再度⑤に戻り、打合せます。

⑪ 債権者との残債務の返済方法の相談・決定 > お引越先の最終決定できます。また自己破産されない場合は残債がいくらか残るでしょう。債権者との交渉において我々はお手伝いできません。直接やり取りができないのであれば優秀な弁護士先生をご紹介いたします。法テラスを利用できる先生ももちろんご紹介できます。

⑫ お引越先の最終決定とお引越 > 賃貸借契約締結。最近は賃貸借契約に親族の保証人よりも賃貸保証会社を必須にしているお部屋が多く、ローン滞納者には厳しいのが現状です。ただ最近はそうでない賃貸保証会社も出てきているようですのでケースバイケースです。

⑬ 決済・所有権移転・引渡し > すべて終わりです。新居で心機一転頑張ってください。債権者との間に残債についてのお支払い等があればわずかなローンは引き続きますが、今までのような苦しみとはサヨナラです。

このながれは「おおよそのながれ」です。実際の手法やながれはお客様の条件・内容によって異なります。