親子間売買で自宅を守りました。

親子間売買で自宅を売却しなくて済みました。

ご本人様でなくお嬢様からのご相談でした。

ご両親は洋服製造のお仕事をされていましたが、どんどん安い海外勢力に圧され、経営状況が厳しくなり、取引信用金庫にも返済額の見直し等をお願いしながら、なんとかやって来たのですが、一向に状況は変わらなかったのです。そのうちにお父様が倒れられ、お母様から現状を打ち明けられて、ご家族でご相談いただき、私共へご相談いただきました。

お嬢様はご両親の状況を詳しくまでは知らなかったのですが、仕事が上手行ってないことは雰囲気からご存知だったようです。
状況をお伺いすると、住宅ローンも含め事業資金のお借り入れも信用金庫へ返済もリスケをしてもらっているが、それも遅れがち。生活の為にカードローンからの借り入れも、外注先への未払金等を含めるとかなりの金額・返済額になっていました。

今後の返済もちょっと難しいのは明らかなことと、外注未払金等も多かったので、弁護士さんをご紹介させていただきました。

お父様が倒れられているなか、自宅を売却してお引越しなんて考えられる状況ではなかった事と、義理の息子さんから僕達で買えることができれば、引越もしなくて良いのではないか。
また、ご自宅を登記簿確認したら鉄骨造の4階建てで何故か区分所有になっていまして、都市銀行の一般的な住宅ローンの融資がつかない物件ということ、一般のお客様向けの物件ではないということから、娘夫婦からの申し出も考えると親子間売買で行かなければ難しいなと思いました。

但し、債権者が了解してくれればですが・・・。
親子間・親族間では駄目だという債権者も多いのです。

娘夫婦にはそんな大きな現金も無いため、親子間でも融資してくれる金融機関をご紹介しました。
信託銀行系の100%出資の金融機関が有りますのでご紹介いたします。

なんとか相談先の金融機関(物件の評価の問題)と弁護士さん(抵当権の抹消金額の問題)にも頑張っていただき、親子間で売買することか出来ました。

その後、お父様のお加減も徐々に善くなり、元気にやっておられます。
事務所兼作業場にしていた1階はテナントとして貸し出され賃料収入も得られています。
先日はお客様もご紹介いただき、ご家族も増えて賑やかになったとお伺いしております。


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離婚した元配偶者の連帯保証人だったことから

離婚した元夫の連帯保証人になっていたため銀行から督促状が届いた!!

数年前に離婚した元夫がへ返済を滞らせたため、銀行から返済を求める督促状が届いてしまった。それも一括返済の。

びっくりされてご相談いただけました。
ご相談者様は当時住宅ローン借り入れの際、収入合算だけと思っていて、連帯保証人になっていたことを認識されておらず、新築マンションを購入されました。
その後は事情があり離婚され、今はそれぞれ別々の家庭をお持ちになり生活されておられます。

連帯保証人になってしまっていると、これを離婚しているので外してほしい誰かに変更してほしいということは出来ないのです。

それに見合う相応の方を連れてきてお願いするか、ましてや督促状がくるような状態ではそのお願い自体も受け付けてもらえなくなるのです。ご相談者の方には、誠に申し訳ありませんが、ご返済いただくか、弁護士さんに依頼して法的に払えない手続き(自己破産)をしていただくか、元夫にお支払いいただくしかないとお話しました。
元夫にはもちろん払えるわけもなく、ご相談者様のお父様も頭を悩まされましたが、新しい家庭での生活の中まだ残債も2500万円(マンションの査定価格は2000万円)ほどあったため返済は難しいと、残るは弁護士に相談ということでご紹介させていただきました。

当該マンションは売却はお手伝いさせていただきました。

所有権名義の元夫に連絡し、現在賃貸で第3者に貸されている事を知りました。

地方で新しい家族と暮らしており、当該マンションの賃料ではローンが払えないため、少ない預金から持ち出しで払い続けていたが、次第に預金も無くなり、今の状態に至ることを聞きました。
また元妻(ご相談者)にとても迷惑かけたこと、今後督促がいかないようにするにはどうすればいいか等をとても心配されていたのが印象的でした。
債権者である住宅債権管理回収機構には賃借人がいることを説明し、一般のお客様向けに販売は難しいこと、賃借人に購入してもらうのが一番いい事を提案しました。

急な話のため賃借人様も当初の回答は「買えませんし出てもいきません」という感じでした。

賃借人付中古マンションの販売は投資家しか検討できませんので、価格も相場よりもぐっと下げて募集しないといけないのですが、債権者からみれば物件評価額が基本ですので、しばらくは状況がなにも進展しませんでした。

しばらくして賃借人様から連絡があり、息子さんでローンが組めれば検討してもいい旨の返答をいただきました。

勤続が短いことや若いため収入面でも厳しいかと思われましたが、またその旨も債権者側にも相談し、若干金額も交渉いただきなんとか成約に結び付けることができました。

元夫様は決済時(引渡し時)に上京される旅費もなんとか捻出することも大変だったようですが、無事に済んでホッとされていました。

売却後の残債については、もとよりご相談されていた弁護士さんにお任せし、少しずつお支払いされているようです。


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節税対策だったワンルームマンション任意売却

元公務員の方からのご相談でした

在職当時によくある税金対策に投資用ワンルームマンションを購入

退職後にその不動産ローンが負担になりご相談いただきました。
現在は北海道で生活しておられます。

当時は収入も安定し良かったため、かなりの所得税に対する税金対策でワンルームマンションを購入するのがステータスというか同僚の中では当たり前でした。

当時はローンの支払いよりも家賃(家賃保証額)が多かったため何にも問題はありませんでした。

但し、入居者退去後は新規入居者募集につきすぐに新規入居者が決まらず、細かな契約条項には状況に応じて保証家賃額は変動がありますというような条項が入っているため、年々保証家賃は下げられ、家賃収入が入るよりもローンの支払いだけが毎月の支払いだけが多くなってきてしまい、気付けば持ち出しが多くなってしまいました。間もなく支払いが厳しくなってしまいました。

今になってみれば逆に税金対策というより不良債権というお荷物になってしまいました。

今後の先行きの判断が直ぐにできたので、私共にすぐにご相談いただけました。
賃借人の居るままオーナーチェンジ物件として売却するようにすすめました。もちろん債権者にも打ち合わせしながら。

遠方にお住まいの事もあり、即弁護士さんにご紹介させていただきました。

その後は都内の弁護士さんが売主代理人としてお手続きされるようになり、都度上京をお願いすることも無くなりました。

実際に物件は2軒あり同じマンション内の違うお部屋、ローンの借入先も違っていたため対応もそれぞれに。販売価格の決定から進捗状況の報告等、大変でした。しばらくすると1軒はお客様が直ぐに決まり、条件の交渉等に入りました。
もう1軒はちょっと時間はかかりましたが、なんとかお客様も決まり、無事に両方成約し引渡しできました。
居住用ではないため、住み替え先の手配やお引越しまでお手伝いすることも無かったので、あとは弁護士先生と残債についての話し合いをしていただきました。

今は心機一転、お蕎麦屋さんを営んでいらっしゃるようです。


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